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REAL ESTATE

Ley de Alquileres ¿derogación, modificación o continuidad?, opinan los expertos.

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En un momento crucial para el mercado por la falta de viviendas para la renta, desde diferentes sectores anticipan cuál debería ser el camino a tomar.

La oferta de viviendas para alquilar se achicó estrepitosamente el último año, y las consecuencias la siente la demanda, ya que las pocas unidades que hay disponibles resultan más caras. La realidad fue “empujada” por la nueva ley de alquileres sancionada en 2020, y todavía no terminan de asimilarse los cambios.

Como consecuencia, cada vez es menos rentable para los propietarios destinar las viviendas al alquiler, y por eso la oferta se redujo a la mitad, solo en la Ciudad de Buenos Aires, en un año.

Ante la problemática, desde el Gobierno se estudian medidas para paliar la crisis y se llevaría a cabo un encuentro con diferentes representantes del sector para llegar a un acuerdo. La idea es crear una mesa de trabajo para que tanto propietarios como inquilinos sienten un acuerdo.

Mientras tanto, representantes de diferentes cámaras anticiparon a Reporte Inmobiliario cuáles son las alternativas para encontrar una salida: ¿derogación, modificación o continuidad? Esas son algunas de las opciones que se deben resolver rápidamente. Aquí, las opiniones.

Marta Liotto: presidenta de CUCICBA – Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Desde el Colegio Profesional Inmobiliario venimos sosteniendo que es indispensable y urgente modificar la Ley de Alquileres para atender a las necesidades de inquilinos y propietarios.

Los puntos a modificar son específicamente dos: el plazo de los contratos y el método de actualización. En ambos casos, creemos que la mejor solución es retornar al régimen anterior a la Ley, con contratos a dos años y el acuerdo entre partes como método para definir las actualizaciones del canon locativo. Este sistema había brindado al mercado un correcto funcionamiento durante años, y lo volvería a hacer si se lo reimplementara.

Mario Gómez: director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios; director de la Especialización en Desarrollo de Emprendimientos ICI-CIA; presidente de la Asociación de Directores de Posgrados Inmobiliarios (APPI)

En mi caso estoy a favor de la modificación. Hay artículos que son correctos, como el que habla de la incumbencia locativa del corredor inmobiliario. Creo que hay que modificar los artículos que crean incertidumbre, como el plazo (volver a los 24 meses) y el sistema de ajuste (dejar que las partes lo decidan libremente). Desregular estos temas incentivaría a la oferta y finalmente favorecería a los inquilinos. Y además, nuestros legisladores tendrían que prestar atención a aquellos países del mundo que aplican políticas verdaderamente progresistas. Sin ir más lejos, Uruguay ha promovido una verdadera política de Estado para incentivar con desgravaciones impositivas la construcción de viviendas para alquiler, un hecho que, como no podía ser de otra manera, ha atraído a no pocos inversores argentinos que desconfían de los constantes y abruptos cambios en las reglas de juego de su propio país.

Andres Gariboldi: presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe; Dunod Propiedades

Nos espera un 2022 superior y mejor a 2020 y 2021, creemos que tendremos una reforma de la ley de alquileres que tanto nos ha perjudicado. Creo que hay una visión del oficialismo y de la oposición de hacer una reforma suficiente y lo que nos va a faltar es un instrumento financiero como tienen otros países de Latinoamérica para que la gente pueda acceder a la vivienda como existe en Brasil, Paraguay, Bolivia, entre otros.

Carlos Spina: presidente de la Asociación Empresario de la Vivienda –AEV- ; director de Argencons

Esperamos contar con la derogación de la Ley de Alquileres y darnos el tiempo de debatir un proyecto con el mayor consenso que incremente la oferta actual y la nueva.

Damian Tabakman: presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos –CEDU

Es un tema que hay resolverlo rápidamente. La ley trajo muchos prejuicios, pero no es el único problema que tenemos con los alquileres. La renta para los propietarios está muy baja y eso también desalienta a que la gente ponga su propiedad en alquiler. Esta ley asusta a los propietarios y reduce la oferta.

También es cierto que la demanda y los inquilinos encuentran problemas a la hora de alquilar, porque los costos son altos.

Hay que trabajar de forma lineal y nosotros como Cámara estamos apoyando esta cuestión y seguimos la filosofía de apoyar a la resolución de este problema por el lado de los incentivos más que de los castigos, con beneficios impositivos por ejemplo. Es decir, estamos trabajando para que aquellos que se animen a poner en alquiler la vivienda lo hagan con incentivos. Por ahí va nuestra propuesta.

Alejandro Bennazar: Cámara Inmobiliaria Argentina –CIA

Vemos la necesidad de recuperar algunos artículos que fueron modificados en la Ley. Uno es el 1351, donde reconocen la presencia de un profesional, que es el corredor inmobiliario, como único interviniente, más allá de que se puede hacer entre partes.

Otra medida importante es retrotraer el plazo de los contratos a dos años, el mercado no acepta el tiempo de los contratos que tiene un mínimo de tres años. Es muy largo, incluso también para los inquilinos. Y también es importante que haya dos índices alternativos para la actualización de precios, la cual debería tener una revisión cada seis meses. El tema es muy sensible. No hay incorporación de unidades nuevas al mercado locativo. Proponemos al menos dos ajustes anuales.

Mariano García Malbrán: director ejecutivo la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios –CAMESI

Lo necesario es una modificación a la última ley de alquileres, especialmente sobre los aspectos que han resultado conflictivos, controvertidos, que son especialmente el plazo mínimo legal de los contratos residenciales, la actualización en base a los dos índices, INDEC más RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables), con valores muy altos que perjudican a los locatarios, y finalmente, también es un punto controvertido la registración de los contratos ante la AFIP, que si bien antes era obligatoria, ahora obliga a los propietarios a denunciar la existencia de los contratos y voluntariamente a los inquilinos y corredores a notificar a la AFIP la existencia del contrato. Hay que buscar la forma de formalizar los contratos de alquiler, que la mayoría son informales, pero hay que buscar una herramienta tributaria para incentivar los alquileres y bajar la carga tributaria para que no se sume de manera indirecta al valor de los alquileres que pagan los inquilinos.

Emilio Caravaca Pazos Presidente de Federación Inmobiliaria de la República Argentina –FIRA

Para abordar la cuestión relativa a la Ley de Alquileres, es importante reiterar que desde FIRA expresamos oportunamente que era INNECESARIA, o al menos INOPORTUNA la reforma, pues el diagnóstico era incorrecto y la pretendida solución inexistente e insuficiente.

Desde Julio 2020 es una realidad, rige en todo el territorio nacional y su aplicación ha demostrado no proveer de una solución a la crisis habitacional.

Reconocemos acertados y clarificadores algunos puntos de la normativa. Como ejemplo, la identificación clara respecto a qué expensas corresponden a cada parte, la posibilidad de constituir un domicilio electrónico, la derogación tan necesaria de la prohibición de indexar contratos de locación de inmuebles en un país con un índice inflacionario creciente y altamente variable, como también la inclusión del Art. 1351 que reconoce en la intervención de un Corredor Inmobiliario Profesional, su derecho al cobro de honorarios por el servicio solicitado.

Las cuestiones que suscitaron mayor conflicto y desconfianza en el mercado fueron: 1) el cambio drástico en el plazo mínimo inicial de duración de los contratos en un contexto de imposible previsión a corto ni mediano plazo. 2) la actualización del canon locativo cada 12 meses, un período muy largo, en un contexto inflacionario descontrolado. 3) la aplicación de un índice oficial sin distinción del tipo de producto que se trata, categoría, servicios públicos que recibe, destinatario, ubicación relativa y plaza en la que se encuentra, región del país, demanda estacional, usos y costumbres, etc.

De las soluciones planteadas por algunos sectores, la de SUSPENDER la Ley por un período parecería la más desacertada, ocasionando un perjuicio inmediato para aquellos que de buena fe han suscripto contratos hasta inmediatamente antes de la “suspensión” y la absoluta falta de certeza y seguridad jurídica. Lo que se haga, desde nuestro sector, rogamos sea con la suficiente planificación, correcto diagnóstico y trabajo multidisciplinar. Sobre todas las cosas, la generación de “nuevos derechos” para alguna de las partes no debe ser en detrimento de la otra, ya que es allí donde se generan los desequilibrios que ya están suficientemente a la vista.

Desde FIRA entendemos que la DEROGACION, MODIFICACION o SUSPENSION de la Ley de Alquileres no será una solución automática, única ni suficiente para al mercado locativo habitacional de nuestro País. Son necesarias muchas otras medidas en simultáneo e inter relacionadas, con discusiones más profundas y correcto diagnóstico que aborden el equilibrio entre el acceso a la vivienda, la función del Estado en trabajo conjunto con el sector privado para atender las necesidades de sectores muy variados pero todos igualmente necesarios y que no se excluyen mutuamente.

Entendemos que el mercado formal necesita reglas claras de inversión y seguridad jurídica para las partes, volver atractiva la inversión de capitales en inmuebles, seguridad jurídica, incentivos para aquellas inversiones destinadas a inmuebles nuevos o usados que son volcados al mercado locativo.

Asimismo, una especial atención al mercado informal de los sectores más vulnerables cuyas profundas necesidades básicas insatisfechas no encontrarán solución en una Ley de Alquileres.

Fuente: ReporteInmobiliario.com | Revista LOFT

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REAL ESTATE

Cómo son los nuevos “edificios cripto” de Belgrano: no pagan expensas y fabrican Bitcoin.

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El nuevo proyecto inmobiliario de Landium, llamado Next Pampa 2.0, asegura que no tendrá expensas gracias a una granja de Bitcoins que estará ubicada en el subsuelo.

El mercado de las criptomonedas y los negocios inmobiliarios vuelven a encontrarse con un nuevo proyecto que busca utilizar el minado de criptos para poder bajar los gastos de expensas en los edificios a cero.

Así lo anunciaron desde Landium, empresa especializada en la comercialización de emprendimientos inmobiliarios premium, bajo el nombre de Next Pampa 2.0, mientras que explican que se busca construir un edificio que tenga incorporada una granja para realizar minería de Bitcoins.

Esta instalación extra (que estaría ubicada en el subsuelo) busca poder generar ingresos para los dueños de las distintas unidades del edificio y así evitar que el mismo tenga gastos de expensas reales, mientras que ofrece una serie de servicios extra cómo gimnasio, pileta y seguridad privada.

CÓMO SERÁ NEXT PAMPA 2.0

Según la información publicada en la web de Landiumse trata de un proyecto que tendrá cuatro pilares centrales con los que se innovará en el mundo del real estate:

  • Tecnología
  • Arte
  • Sustentabilidad
  • Diseño

Por el lado de la tecnologíaa la granja para minar criptomonedas también se le suman servicios como el uso de datos biométricos para poder entrar al edificio y las diferentes unidades o la utilización de un servicio de seguridad que pueda estar disponible las 24 horas del día.

En cuanto al pilar “Arte“, desde la empresa aseguran que tanto la fachada como las áreas comunes del edificio estarán decoradas con obras digitales certificadas mediante el sistema de Tokens No Fungibles (NFT) que cambiarán según las estaciones.

A todo esto se le suma un aspecto de “Sustentabilidad“, con la utilización de paneles solares para poder dar energía al edificio mientras que también se espera incorporar jardines naturales en distintas zonas de la construcción.

Por último, desde la empresa aseguraron que el diseño de este proyecto contará con una “arquitectura icónica, moderna y elegante”, mientras que el mismo estará “pensado para brindar confort, naturaleza y eficiencia a la vida de sus residentes”.

La construcción se realizará en la esquina de Migueletes y Pampa, zona Belgrano Golf, y contará con 9 pisos con unidades de 2 a 4 ambientes, 2 penthouses, 2 locales comerciales y 26 cocheras sobre dos subsuelos. Otros servicios que se incluirán son:

  1. Rooftop con piscina
  2. Solarium con vistas al río
  3. Parrillas y comedor gourmet
  4. SUM con patio inglés
  5. GYM
  6. Mailbox

EL EXTRAÑO NEGOCIO DE MINAR CRIPTOMONEDAS EN ARGENTINA

Este anuncio se da al mismo tiempo que la minería de criptomonedas en Argentina se encuentra en una encrucijada debido a una serie de políticas que pueden complicar la implementación de estos negocios.

Por un lado, la resolución 40/2022 publicada en el Boletín Oficial anunció un nuevo aumento del 170% en la tarifa de electricidad mayorista de Tierra del Fuego a todos aquellos que minen activos digitales como Bitcoin, Ethereum y más.

Por el otro, la Compañía Administradora del Mercado Mayorista Eléctrico (CAMMESA) comunicó que solicitará información a todas las granjas de criptomonedas -que ya están identificadas bajo la categoría Grandes Usuarios del Distribuidor (GUDI) y Autogeneradores del Mercado Eléctrico Mayorista (MEM)- sobre sus actividades para saber cuánta electricidad proyectan consumir en 2022.

Sobre esto último, desde Bitfarmsuna compañía de minado de criptomonedas que fue fundada por argentinos, aseguraron que estos anuncios no impactan en su negocio ya que su acuerdo fue realizado con el grupo empresarial privado Albanesi y no está siendo subsidiado por el Gobierno.

Y mientras que el aumento en el costo eléctrico para los mineros fueguinos sí impactará en su capacidad de producirel mismo no debería afectar al resto de los pequeños inversores que compraron equipos de minado para utilizarlos en el país.

Fuente:  InfoTechnology | Revista LOFT

 

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Argentina en el top 10 de países con mayor número de transacciones con criptomonedas

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La operación de diversos negocios a través de las criptomonedas viene pisando cada vez más fuerte a nivel internacional, generando una tendencia en el mercado mundial. En la Argentina, el sector del real estate incorporó este activo digital para adquirir propiedades.

La inestabilidad económica, la creciente inflación y la escasa capacidad de ahorro por parte de los ciudadanos, han generado un traslado hacia otras alternativas de inversión más resistentes a la incertidumbre que atraviesa la Argentina. La instantaneidad, la seguridad y la facilidad que aporta este nuevo paradigma de la digitalización económica para realizar transferencias y pagos de alto monto, son solo algunos de los motivos por los que los expertos aseguran que esta moneda se volverá cada vez más frecuente y confiable con el paso del tiempo.

El caso de Mercado libre es uno de los ejemplos clave en lo que refiere a las grandes empresas del territorio argentino dispuestas a operar con criptodivisas. La compañía líder de Marcos Galperín supo ver el creciente potencial de este fenómeno e invirtió en un holding que tiene un Exchange, adquiriendo acciones en blockchain.

Según datos arrojados por los principales exchanges internacionales, Argentina se encuentra en el top 10 de países con mayor número de transacciones de criptomonedas. Además, mientras a nivel mundial la adopción de las cripto es del 3%, en el país esa cifra se duplica. En ese contexto, el acuerdo para comprar inmuebles con este activo permite observar que las criptomonedas en Argentina no solo se usan como inversión para proteger ahorros contra la inflación, sino que también se utilizan para comprar bienes.

“Cada vez hay más consultas sobre operaciones con criptomonedas, y ya se concretaron varias compras mediante esta metodología. No sólo ofrecemos opciones flexibles de financiación tradicional, sino que incorporamos tecnología de punta para facilitar la conectividad y ser amigables con el medio ambiente en nuestros proyectos, nos parece fundamental seguir a la vanguardia y ofrecer a nuestros clientes que anhelan un cambio de vida, todas las posibilidades acordes a los nuevos tiempos que corren”, aseguró Marcelo Marincovich -CEO de MJM Inversiones.

Además, ya se comenzaron a pagar impuestos, salarios y hasta alquileres a través de la billetera virtual. En consecuencia, la Comisión Nacional de Valores (CNV) que responde al Banco Central y regula el curso de las cripto, se ha encargado de difundir material de ayuda y protección al posible inversor frente a las múltiples estafas y ofertas fraudulentas.

Fuente: RealEstateData.com.ar | Valentina Larrea: Periodista, Redactora | Empatía Comunidad | Revista LOFT

 

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REAL ESTATE

Comprar una propiedad: La guía definitiva para que no te sorprendan los gastos ocultos.

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En el momento de adquirir un inmueble pueden aparecer desembolsos que no se tenían contemplados. Cómo estar prevenido.

La compra de una casa es uno de los desembolsos más grandes que una persona puede llegar a hacer en su vida. Sin acceso al crédito hipotecario, juntar el dinero necesario para adquirir un inmueble es complicado y cada peso cuenta a la hora de cerrar el trato. Sin embargo, más allá del precio de la propiedad, el proceso incluye una serie de gastos que pueden tomar por sorpresa al comprador. Para evitar esta situación, conviene estar prevenido de cuáles son los pasos y de cuánto dinero extra hay que disponer.

Lo primero que hay que tener en cuenta es que en el momento de hacer la reserva hay que se ser lo más detallado posible sobre gastos de comisión, monto de la oferta y plazos para la firma de boleto o escrituración. Además, también acordar qué parte designará el escribano -usualmente es el comprador- y el lugar donde se hará la escritura.

Una vez aceptada la reserva, el escribano será el encargado de solicitar toda la documentación necesaria a la parte vendedora. Con esos papeles en mano, se realizará el “estudio de títulos”. Si todo está en regla, ya se puede fijar la fecha y el lugar de escritura.

QUÉ DEBE QUEDAR CLARO

Es importante que todos los gastos estén claramente detallados en la reserva, y en conocimiento del comprador y del vendedor. Por ejemplo: ¿quién pagará los honorarios del escribano? ¿Quién pagará el impuesto de sellos? ¿Cómo se pagarán los honorarios de la inmobiliaria interviniente? Un detalle claro de los gastos evita sorpresas innecesarias, y discusiones que pueden tensar la relación entre comprador y vendedor. Es importante que el profesional interviniente conozca a fondo estos puntos para brindar el asesoramiento adecuado que necesitan sus clientes.

La reserva o el boleto de compraventa deberán especificar cómo y cuándo se realizará la escrituración del inmueble. Este punto es muy importante, ya que muchas veces cuando una persona compra, por ejemplo un desarrollo, desconoce que la escrituración no es inmediata, sino que conlleva un proceso largo y complejo.

Es muy importante revisar que los datos del inmueble que se está comprando son correctos. Muchas veces un simple error de tipeo puede ser arrastrado luego a la escrituración, y ello derivar más tarde en problemas administrativos muy costosos, tanto en tiempo como en dinero. Es recomendable revisar los nombres y los datos del comprador y del vendedor, como los datos del inmueble objeto de la operación: el domicilio, la altura, el piso, el departamento, la cochera en caso de estar incluida, los datos catastrales.

Tanto el precio de la operación, como la forma de pago, deben estar muy bien detallados. Al igual que los costos detallados en el primer apartado del presente, las partes deben tener certeza sobre las sumas de dinero que darán lugar a la operación: la moneda en la que se pagará (por ejemplo pesos argentinos o dólares, aunque todas las operaciones se hacen en esta última), el lugar de pago, la forma de pago (depósito o transferencia bancaria, o pago en efectivo).

“En cuanto a los gastos, estos son repartidos entre comprador y vendedor de acuerdo a los usos y costumbres”.

Usualmente, los compradores abonan el 3% del valor de la escritura en gastos notariales (honorarios del escribano, gastos e impuestos de sellos) y el 4% del precio de venta en comisión inmobiliaria. La parte vendedora suele abonar el impuesto a la transferencia de inmuebles, que representa el 1,5% del valor de escritura -a menos que puedan tramitar la exención impositiva correspondiente-, la mitad del impuesto de sellos (1,8% del valor de escritura), y un aproximado de 0,8% del valor de escritura en tasas de inscripción, estudio de títulos y sellados notariales. Además abonan un 1% del precio de venta de comisión inmobiliaria“, Juan Pedro Cabo, Head de legales de Mudafy.

Luego de ello, y como paso final, tomando como referencia el momento de la firma de la escritura, la propiedad se puede ocupar de manera previa. En muchos otros casos, la entrega de la propiedad se hace de manera simultánea a la firma, dado que la escritura se celebra con entrega de posesión en el mismo acto.

También puede suceder que la entrega de la posesión sea posterior a la firma de la escritura, cuando el vendedor o el comprador requieran un tiempo adicional para realizar la mudanza. En esta última situación, en simultáneo con la firma de la escritura se celebra un contrato de comodato con un plazo suficiente para que el vendedor pueda desocupar el inmueble.

Fuente: Cronista.com | Revista LOFT

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