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Real Estate: Cómo vive el mercado inmobiliario el desafío de reinventarse.

Temporibus autem quibusdam et aut officiis debitis aut rerum necessitatibus saepe eveniet ut et voluptates.

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En un encuentro, referentes del sector contaron sus experiencias recientes y expusieron sus puntos de vista sobre el contexto y el futuro; precios y sobreoferta, entre los temas considerados.

Bajo el lema “El desafío de reinventar el mercado”, referentes del sector y de diferentes espacios de la sociedad expusieron en el sexto capítulo del Summit de Real Estate organizado por La Nacion. Los expositores sobrevolaron temas como la sobreoferta de venta de propiedades, las oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario, el futuro de la inminente vacancia de las oficinas y el boom de los depósitos logísticos.

En el primer panel de la jornada, Leandro Molina, director comercial de Real Estate Argentina de Navent, el grupo propietario de ZonaProp, comentó que en un contexto en el cual la pandemia llevó a que la gente se cuestione dónde vivir, ahora se busca que las viviendas tengan más metros cuadrados, además de balcones y jardines. “Hubo muchas mudanzas de la ciudad hacia zonas suburbanas”, señaló.

Molina agregó que mientras que en los años 2016 y 2017 las propiedades más buscadas eran las de pocos metros cuadrados “por el ticket que generaba el crédito UVA”, en la actualidad se nada a contracorriente. Y, así, “en la Capital Federal el 76% de la demanda es de departamentos, particularmente de tres y cuatro ambientes”. Mientras tanto, comentó, en las zonas norte y sur del conurbano predominan las búsquedas de casas y de PH.

Pese a la compleja situación macroeconómica, el ejecutivo aplaudió a las inmobiliarias por el “gran trabajo de comunicación con los propietarios, dado que el 23% de los anuncios fue retasado en los últimos seis meses”, según afirmó.

En cuanto a los alquileres, dijo que “hubo un gran retiro de la oferta” y que hay un 40% menos de avisos que el año pasado. Según Molina, eso se debe a “la imposibilidad de compra, a la falta de acceso a créditos hipotecarios y a la ley de alquileres”.

1. Radiografía de un mercado que hoy tiene sobreoferta

En un escenario con muchos vendedores y pocos compradores, referentes del sector inmobiliario analizaron las causas profundas de los problemas y las perspectivas del mercado.

Martín Boquete, socio director de Toribio Achával, señaló que existe una demanda contenida que perdió la capacidad de compra. Sin embargo, la voluntad de adquirir propiedades sigue estando, aunque a la espera de un reacomodamiento de precios pospandemia. Según consideró, los precios pueden seguir bajando, pero no mucho más. “El metro cuadrado que antes valía US$3000 hoy vale US$2000. Puede bajar un 5% más”, expresó.

Por su parte, Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, sostuvo que las consultas y búsquedas son crecientes y que el ladrillo conserva su lugar privilegiado como reserva de valor e inversión.

Diego Cazes, director general de L.J. Ramos, añadió que los brokers tienen que mostrar al cliente lo que está pasando. “Aunque cueste, hay que tasar con responsabilidad”, dijo.

“La voluntad de concretar compras de inmuebles está a la espera de un reacomodamiento de precios pospandemia”.

¿Qué factores explican el bajo nivel de actividad? Los expertos coincidieron en marcar como causas la falta de crédito hipotecario y el cepo al dólar, teniendo en cuenta que estas son operaciones que se suelen manejar con la moneda estadounidense. Cazes también hizo alusión a la renuencia de los propietarios a convalidar las bajas de precios. En ese sentido, nadie quiere sentir que está vendiendo barato.

2. Las oportunidades de invertir en ladrillos

Los desarrolladores que participaron del encuentro afirmaron que aun en el contexto adverso por el que atraviesa la Argentina hay oportunidades para quienes desean invertir en ladrillos. Al hablar sobre el futuro del mercado, el CEO de G&D Developers, Daniel Mintzer, planteó que “aunque las obras recién están empezando, se nota que el cambio es grande y hay un mercado que se está dando cuenta”. Además, sostuvo que los precios bajaron significativamente.

Marcos Juejati, socio y fundador de NorthBaires, coincidió y consideró que “es un momento propicio para invertir en ladrillos”. Agregó: “Si uno toma las decisiones adecuadas, es un refugio de valor e incluso, un multiplicador”.

Ambos dijeron creer que la clave está en “apuntar a crear nuevas zonas”. “Tratamos de conocer al cliente, de entender los lugares que lo motivan a invertir”, explicó el presidente de NorthBaires.

3. ¿Qué pasa con el mercado de las oficinas?

A pesar de que la irrupción del coronavirus impulsó la práctica del trabajo y de los estudios a distancia, el sector de las oficinas no deja de ser una opción para invertir.

Herman Faigenbaum, director del programa de Real Estate de la UTDT, opinó que el mercado “está subofertado”, pero destacó que “los retornos de esas propiedades son más altos que los de las residenciales” y dijo estar seguro de que tienen proyección y una capacidad de reducir riesgos y generar retornos. “Las oficinas se van a volver a ocupar”, enfatizó.

En el mismo sentido, el fundador de HIT Group, firma dedicada a la planificación y construcción de espacios corporativos, Alejandro Gawianski, remarcó que generalmente las empresas no quieren inmovilizar su capital en activos fijos. “Nuestra oferta es dar la oportunidad de trabajo flexible y una red donde la gente pueda reunirse de forma periférica”, contó.

El aumento de la vacancia y la caída de los precios en el mercado de alquileres de oficinas son dos de los indicadores de una situación que hoy se muestra compleja.

“Aun con el trabajo a distancia, se considera que el mercado de oficinas no deja de ser una opción para invertir”.

Patricio Weiss, presidente de Castro Cranwell & Weiss, se refirió a la recesión que sufrió este mercado en el segundo semestre de 2019. Describió que, adentrada la cuarentena, las renegociaciones entre los ocupantes y los dueños derivaron, en algunos casos, en “reducciones del precio del alquiler, que oscilaron entre el 15% y el 30%. En el caso de las pymes, la mayoría dejó las oficinas y los empleados continuaron trabajando en sus casas”, explicó.

Fernando Novoa Uriarte, socio y director de oficinas de Newmark Argentina, precisó que “hoy el mercado cuenta con casi el doble de oficinas vacías, si se lo compara con los tiempos prepandemia”.

Sin embargo, se basó en el creciente volumen de consultas que reciben y en las obras que se incorporarán en el mercado en los próximos años para afirmar que “para el primer trimestre de 2023 alcanzaremos la vacancia de un dígito nuevamente”. Además, añadió que “hoy se puede negociar y obtener mejores condiciones y precios”.

Los especialistas coincidieron en que los valores de los alquileres, si se compara con diciembre de 2019, bajaron entre 10% y 50%, según la ubicación y la categoría del complejo donde se encuentra la oficina.

4. La reconversión de los espacios

La reconfiguración de los espacios de trabajo fue otro de los temas centrales de las charlas surgidas en el encuentro sobre real estate. El nuevo escenario propone el trabajo híbrido y un nuevo concepto del espacio laboral. “Según un estudio realizado por la firma Steelcase, la oficina del futuro debe tener en cuenta las necesidades de los empleados y de las organizaciones, y la adaptación de los espacios de trabajo a esta nueva realidad”, explicó Elena Mazzoni, gerente comercial de Open Office, dealer de Steelcase en la Argentina.

También destacó que otros factores que no pueden descuidar las compañías son la seguridad, el confort (la necesidad de sentirse como en casa) y la pertenencia (la cohesión del grupo de trabajo)”.

En línea con la reflexión sobre el futuro de los espacios de oficina, la arquitecta Paula de Elía hizo hincapié en el modelo híbrido. “Los empleados no irán más a trabajar durante ocho horas todos los días, como si fueran robots”, sentenció. Según la especialista, las empresas deben ser flexibles y adaptarse a los empleados en tiempo y espacio. “Habrá más espacios comunes para ir a sociabilizar y encontrarse”, vaticinó.

5. Depósitos logísticos, un sector con dinamismo

El sector de depósitos logísticos es uno de los que se perfila con mejores expectativas en el mercado inmobiliario. El impulso lo da el crecimiento de las ventas a través del comercio electrónico.

Alejandro Winokur, socio de Newmark y especialista en negocios logísticos, afirmó que el crecimiento de 150% de la comercialización online despertó “búsquedas de espacios muy grandes para guardar mercadería y de depósitos más pequeños ubicados en lugares próximos a la ciudad de Buenos Aires y que cuentan con buenos accesos”. “Estos, al igual que los parques industriales, son negocios muy estables, pero largoplacistas”, detalló.

Desde que se declaró la cuarentena hasta hoy, la vacancia de los depósitos de cercanía se redujo un 50%. “Lo sorprendente es que en ese radio aún no hay proyectos logísticos de estas características en desarrollo. Evidentemente, hay una oportunidad de negocio”, alertó Santiago Isern, broker senior del área industrial de Cushman & Wakefield.

Por otro lado, los parques industriales “ya están en la agenda pública; los distintos poderes ejecutivos están generando herramientas para crear más parques industriales que sean cada vez mejores, para que se relocalicen las empresas y reordenar el territorio”, contó María Lía Ghelfi, directora de Conexión Parques. Agregó que estos espacios “facilitan la productividad y generan arraigo”.

Isern apoyó este concepto y agregó: “Toda empresa que está pensando en invertir para crecer, si no está dentro de una agrupación de este tipo, está evaluando la posibilidad de mudarse a una.”

Según Winokur, el apoyo de parte del Gobierno de la Nación fue algo que el desarrollista, las empresas y el inversor estaban esperando. “Estos gestos, que apuntan al desarrollo y que se tradujeron en incentivos y líneas de créditos a tasas muy blandas, fueron muy bien recibidos y hoy se traducen en crecimiento”, relató el broker.

6. Paisajismo y decoración: qué provocó la pandemia

Tres oradoras compartieron en el encuentro sus experiencias profesionales relacionadas con la construcción y la decoración.

La búsqueda del verde que la pandemia desencadenó es un punto que resaltó la paisajista Patricia Salmun Feijóo. “Al no poder salir, la gente prestó atención a los requerimientos del contacto con el verde, con la naturaleza”, afirmó.

La arquitecta y fotógrafa María Faire compartió su experiencia de vivir de la construcción de casas de adobe en Tafí del Valle, Tucumán: “Es el material que lo tenemos al alcance de la mano; lo trabaja la gente del lugar, es muy accesible económicamente y de excelentes virtudes como aislante térmico y acústico”.

Por su parte, la muralista María Belén Vicente Farall expresó que cuando pinta sus obras alrededor del mundo le presta mucha atención al entorno: “No puedo ignorar que hay mucha gente pasando todos los días y que tienen que ver esa obra, entonces trato de dejar un mensaje que sea significativo. En los últimos 7 u 8 años debo haber hecho más de 100 murales”, concluyó la artista.

Fuente: LaNacion.com.ar Por Mercedes Soriano | Revista LOFT

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REAL ESTATE

Cómo son los nuevos “edificios cripto” de Belgrano: no pagan expensas y fabrican Bitcoin.

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El nuevo proyecto inmobiliario de Landium, llamado Next Pampa 2.0, asegura que no tendrá expensas gracias a una granja de Bitcoins que estará ubicada en el subsuelo.

El mercado de las criptomonedas y los negocios inmobiliarios vuelven a encontrarse con un nuevo proyecto que busca utilizar el minado de criptos para poder bajar los gastos de expensas en los edificios a cero.

Así lo anunciaron desde Landium, empresa especializada en la comercialización de emprendimientos inmobiliarios premium, bajo el nombre de Next Pampa 2.0, mientras que explican que se busca construir un edificio que tenga incorporada una granja para realizar minería de Bitcoins.

Esta instalación extra (que estaría ubicada en el subsuelo) busca poder generar ingresos para los dueños de las distintas unidades del edificio y así evitar que el mismo tenga gastos de expensas reales, mientras que ofrece una serie de servicios extra cómo gimnasio, pileta y seguridad privada.

CÓMO SERÁ NEXT PAMPA 2.0

Según la información publicada en la web de Landiumse trata de un proyecto que tendrá cuatro pilares centrales con los que se innovará en el mundo del real estate:

  • Tecnología
  • Arte
  • Sustentabilidad
  • Diseño

Por el lado de la tecnologíaa la granja para minar criptomonedas también se le suman servicios como el uso de datos biométricos para poder entrar al edificio y las diferentes unidades o la utilización de un servicio de seguridad que pueda estar disponible las 24 horas del día.

En cuanto al pilar “Arte“, desde la empresa aseguran que tanto la fachada como las áreas comunes del edificio estarán decoradas con obras digitales certificadas mediante el sistema de Tokens No Fungibles (NFT) que cambiarán según las estaciones.

A todo esto se le suma un aspecto de “Sustentabilidad“, con la utilización de paneles solares para poder dar energía al edificio mientras que también se espera incorporar jardines naturales en distintas zonas de la construcción.

Por último, desde la empresa aseguraron que el diseño de este proyecto contará con una “arquitectura icónica, moderna y elegante”, mientras que el mismo estará “pensado para brindar confort, naturaleza y eficiencia a la vida de sus residentes”.

La construcción se realizará en la esquina de Migueletes y Pampa, zona Belgrano Golf, y contará con 9 pisos con unidades de 2 a 4 ambientes, 2 penthouses, 2 locales comerciales y 26 cocheras sobre dos subsuelos. Otros servicios que se incluirán son:

  1. Rooftop con piscina
  2. Solarium con vistas al río
  3. Parrillas y comedor gourmet
  4. SUM con patio inglés
  5. GYM
  6. Mailbox

EL EXTRAÑO NEGOCIO DE MINAR CRIPTOMONEDAS EN ARGENTINA

Este anuncio se da al mismo tiempo que la minería de criptomonedas en Argentina se encuentra en una encrucijada debido a una serie de políticas que pueden complicar la implementación de estos negocios.

Por un lado, la resolución 40/2022 publicada en el Boletín Oficial anunció un nuevo aumento del 170% en la tarifa de electricidad mayorista de Tierra del Fuego a todos aquellos que minen activos digitales como Bitcoin, Ethereum y más.

Por el otro, la Compañía Administradora del Mercado Mayorista Eléctrico (CAMMESA) comunicó que solicitará información a todas las granjas de criptomonedas -que ya están identificadas bajo la categoría Grandes Usuarios del Distribuidor (GUDI) y Autogeneradores del Mercado Eléctrico Mayorista (MEM)- sobre sus actividades para saber cuánta electricidad proyectan consumir en 2022.

Sobre esto último, desde Bitfarmsuna compañía de minado de criptomonedas que fue fundada por argentinos, aseguraron que estos anuncios no impactan en su negocio ya que su acuerdo fue realizado con el grupo empresarial privado Albanesi y no está siendo subsidiado por el Gobierno.

Y mientras que el aumento en el costo eléctrico para los mineros fueguinos sí impactará en su capacidad de producirel mismo no debería afectar al resto de los pequeños inversores que compraron equipos de minado para utilizarlos en el país.

Fuente:  InfoTechnology | Revista LOFT

 

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REAL ESTATE

Argentina en el top 10 de países con mayor número de transacciones con criptomonedas

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La operación de diversos negocios a través de las criptomonedas viene pisando cada vez más fuerte a nivel internacional, generando una tendencia en el mercado mundial. En la Argentina, el sector del real estate incorporó este activo digital para adquirir propiedades.

La inestabilidad económica, la creciente inflación y la escasa capacidad de ahorro por parte de los ciudadanos, han generado un traslado hacia otras alternativas de inversión más resistentes a la incertidumbre que atraviesa la Argentina. La instantaneidad, la seguridad y la facilidad que aporta este nuevo paradigma de la digitalización económica para realizar transferencias y pagos de alto monto, son solo algunos de los motivos por los que los expertos aseguran que esta moneda se volverá cada vez más frecuente y confiable con el paso del tiempo.

El caso de Mercado libre es uno de los ejemplos clave en lo que refiere a las grandes empresas del territorio argentino dispuestas a operar con criptodivisas. La compañía líder de Marcos Galperín supo ver el creciente potencial de este fenómeno e invirtió en un holding que tiene un Exchange, adquiriendo acciones en blockchain.

Según datos arrojados por los principales exchanges internacionales, Argentina se encuentra en el top 10 de países con mayor número de transacciones de criptomonedas. Además, mientras a nivel mundial la adopción de las cripto es del 3%, en el país esa cifra se duplica. En ese contexto, el acuerdo para comprar inmuebles con este activo permite observar que las criptomonedas en Argentina no solo se usan como inversión para proteger ahorros contra la inflación, sino que también se utilizan para comprar bienes.

“Cada vez hay más consultas sobre operaciones con criptomonedas, y ya se concretaron varias compras mediante esta metodología. No sólo ofrecemos opciones flexibles de financiación tradicional, sino que incorporamos tecnología de punta para facilitar la conectividad y ser amigables con el medio ambiente en nuestros proyectos, nos parece fundamental seguir a la vanguardia y ofrecer a nuestros clientes que anhelan un cambio de vida, todas las posibilidades acordes a los nuevos tiempos que corren”, aseguró Marcelo Marincovich -CEO de MJM Inversiones.

Además, ya se comenzaron a pagar impuestos, salarios y hasta alquileres a través de la billetera virtual. En consecuencia, la Comisión Nacional de Valores (CNV) que responde al Banco Central y regula el curso de las cripto, se ha encargado de difundir material de ayuda y protección al posible inversor frente a las múltiples estafas y ofertas fraudulentas.

Fuente: RealEstateData.com.ar | Valentina Larrea: Periodista, Redactora | Empatía Comunidad | Revista LOFT

 

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REAL ESTATE

Comprar una propiedad: La guía definitiva para que no te sorprendan los gastos ocultos.

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En el momento de adquirir un inmueble pueden aparecer desembolsos que no se tenían contemplados. Cómo estar prevenido.

La compra de una casa es uno de los desembolsos más grandes que una persona puede llegar a hacer en su vida. Sin acceso al crédito hipotecario, juntar el dinero necesario para adquirir un inmueble es complicado y cada peso cuenta a la hora de cerrar el trato. Sin embargo, más allá del precio de la propiedad, el proceso incluye una serie de gastos que pueden tomar por sorpresa al comprador. Para evitar esta situación, conviene estar prevenido de cuáles son los pasos y de cuánto dinero extra hay que disponer.

Lo primero que hay que tener en cuenta es que en el momento de hacer la reserva hay que se ser lo más detallado posible sobre gastos de comisión, monto de la oferta y plazos para la firma de boleto o escrituración. Además, también acordar qué parte designará el escribano -usualmente es el comprador- y el lugar donde se hará la escritura.

Una vez aceptada la reserva, el escribano será el encargado de solicitar toda la documentación necesaria a la parte vendedora. Con esos papeles en mano, se realizará el “estudio de títulos”. Si todo está en regla, ya se puede fijar la fecha y el lugar de escritura.

QUÉ DEBE QUEDAR CLARO

Es importante que todos los gastos estén claramente detallados en la reserva, y en conocimiento del comprador y del vendedor. Por ejemplo: ¿quién pagará los honorarios del escribano? ¿Quién pagará el impuesto de sellos? ¿Cómo se pagarán los honorarios de la inmobiliaria interviniente? Un detalle claro de los gastos evita sorpresas innecesarias, y discusiones que pueden tensar la relación entre comprador y vendedor. Es importante que el profesional interviniente conozca a fondo estos puntos para brindar el asesoramiento adecuado que necesitan sus clientes.

La reserva o el boleto de compraventa deberán especificar cómo y cuándo se realizará la escrituración del inmueble. Este punto es muy importante, ya que muchas veces cuando una persona compra, por ejemplo un desarrollo, desconoce que la escrituración no es inmediata, sino que conlleva un proceso largo y complejo.

Es muy importante revisar que los datos del inmueble que se está comprando son correctos. Muchas veces un simple error de tipeo puede ser arrastrado luego a la escrituración, y ello derivar más tarde en problemas administrativos muy costosos, tanto en tiempo como en dinero. Es recomendable revisar los nombres y los datos del comprador y del vendedor, como los datos del inmueble objeto de la operación: el domicilio, la altura, el piso, el departamento, la cochera en caso de estar incluida, los datos catastrales.

Tanto el precio de la operación, como la forma de pago, deben estar muy bien detallados. Al igual que los costos detallados en el primer apartado del presente, las partes deben tener certeza sobre las sumas de dinero que darán lugar a la operación: la moneda en la que se pagará (por ejemplo pesos argentinos o dólares, aunque todas las operaciones se hacen en esta última), el lugar de pago, la forma de pago (depósito o transferencia bancaria, o pago en efectivo).

“En cuanto a los gastos, estos son repartidos entre comprador y vendedor de acuerdo a los usos y costumbres”.

Usualmente, los compradores abonan el 3% del valor de la escritura en gastos notariales (honorarios del escribano, gastos e impuestos de sellos) y el 4% del precio de venta en comisión inmobiliaria. La parte vendedora suele abonar el impuesto a la transferencia de inmuebles, que representa el 1,5% del valor de escritura -a menos que puedan tramitar la exención impositiva correspondiente-, la mitad del impuesto de sellos (1,8% del valor de escritura), y un aproximado de 0,8% del valor de escritura en tasas de inscripción, estudio de títulos y sellados notariales. Además abonan un 1% del precio de venta de comisión inmobiliaria“, Juan Pedro Cabo, Head de legales de Mudafy.

Luego de ello, y como paso final, tomando como referencia el momento de la firma de la escritura, la propiedad se puede ocupar de manera previa. En muchos otros casos, la entrega de la propiedad se hace de manera simultánea a la firma, dado que la escritura se celebra con entrega de posesión en el mismo acto.

También puede suceder que la entrega de la posesión sea posterior a la firma de la escritura, cuando el vendedor o el comprador requieran un tiempo adicional para realizar la mudanza. En esta última situación, en simultáneo con la firma de la escritura se celebra un contrato de comodato con un plazo suficiente para que el vendedor pueda desocupar el inmueble.

Fuente: Cronista.com | Revista LOFT

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